imposition des plus-values immobilières
Publié le
On parle de plus-value immobilière lorsque le prix de vente d’un bien immobilier ou des droits (usufruit, nue-propriété) portant sur ce même bien est supérieur au prix d’acquisition d’origine. Vos questions, nos réponses.
Paie-t-on des impôts sur toutes les plus-values immobilières ?
Non. Certaines ventes bénéficient expressément d’exonérations : les résidences principales, les ventes qui n’excèdent pas 15 000 euros, les ventes réalisées par des vendeurs de condition modeste ou invalides, les personnes âgées qui vendent leur résidence pour partir en maison de retraite, les ventes de certaines résidences secondaires par exemple.
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?
La plus-value est le résultat de la soustraction suivante : « prix de vente - prix d’acquisition ».
Attention, vous pouvez corriger ces deux montants par la prise en compte d’autres frais. Ainsi, le prix d’acquisition est augmenté notamment des frais d’acquisition supportés par le vendeur (soit pour leur montant réel soit pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition) ainsi que des travaux (soit pour leur montant réel ou soit pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition à condition de vendre le bien plus de 5 ans après son acquisition). Le montant obtenu est appelé « plus-value brute ».
La plus-value brute est ensuite pondérée en fonction de la durée de détention du bien pour déterminer la plus-value imposable.
Quel est le régime applicable aux immeubles bâtis ?
Toutes les plus-values restent taxées au taux forfaitaire de 19 % après abattement pour durée de détention de :
6 % par année au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 21ème ;
- 4 % la 22ème année.
Aucun impôt sur la plus-value ne sera dû si le bien est conservé plus de 22 ans.
Par ailleurs, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont calculés de manière séparée. L’abattement pour durée de détention sur la plus-value brute s’applique à hauteur de :
- 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année;
- 1,60 % pour la 22ème année ;
- 9 % à compter de la 23ème à la 30ème année.
L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux ne sera acquise qu'à l'issue d'un délai de détention de 30 ans.
Et aux terrains ?
Un terrain à bâtir détenu depuis 22 ans est exonéré de la plus-value de cession.
A noter : L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention du terrain à bâtir.
Qu'appelle-t-on « surtaxe » sur la plus-value immobilière ?
Lorsque la plus-value imposable calculée selon les modalités qui précèdent, excède 50 000 €, une taxe complémentaire s’applique selon les modalités suivantes.
Montant de la plus-value imposable (euros) |
Calcul de la taxe |
De 50 001 à 60 000 |
2 % PV – (60 000 – PV) × 1/20 |
De 60 001 à 100 000 |
2 % PV |
De 100 001 à 110 000 |
3 % PV – (110 000 – PV) × 1/10 |
De 110 001 à 150 000 |
3 % PV |
De 150 001 à 160 000 |
4 % PV – (160 000 – PV) × 15/100 |
De 160 001 à 200 000 |
4 % PV |
De 200 001 à 210 000 |
5 % PV – (210 000 – PV) × 20/100 |
De 210 001 à 250 000 |
5 % PV |
De 250 001 à 260 000 |
6 % PV – (260 000 – PV) × 25/100 |
A noter : la taxe est calculée dès le premier euro, sur le montant total de la plus-value imposable.
Quelles obligations déclaratives et de paiement pèsent sur le vendeur ?
En cas de plus-value imposable, une déclaration 2048-IMM doit être déposée, en un seul exemplaire, accompagnée du paiement de l’impôt, au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. Généralement, c’est le notaire qui se charge de déposer cette déclaration.
ATTENTION : le montant de la plus-value réalisée doit figurer dans la déclaration de revenu de l'année où elle a été réalisée. Par exemple : pour un acte de vente signé en 2020, le montant de la plus-value est porté dans la déclaration d'impôt sur les revenus 2020 souscrite en 2021.
Appartement
2 pièces 51 m2
Brest
Appartement
4 pièces 73,60 m2
Brest
Appartement
2 pièces 36,50 m2
Brest
Appartement
1 pièce 22,37 m2
Brest
Appartement
1 pièce 19 m2
Brest
Maison
4 pièces 76 m2
Brest
Maison
5 pièces 138 m2
Brest
Terrain
1 636 m2
Lagarrigue
Maison
8 pièces 230 m2
Castres
Maison
5 pièces 103 m2
Castres
Maison
4 pièces 95 m2
Saïx
Maison
4 pièces 82 m2
Labruguière
Maison
4 pièces 95 m2
Castres
Maison
5 pièces 102 m2
Burlats
Maison
5 pièces 94 m2
Roquecourbe
Maison
5 pièces 100 m2
Lagarrigue
Appartement
3 pièces 65 m2
Rodez
Immeuble
154 m2
Rodez
Maison
4 pièces 105 m2
Saint-Cyprien-sur-Dourdou
Maison
7 pièces 200 m2
Rodez
Maison
5 pièces 124 m2
La Loubière
Immeuble
600 m2
Rodez
Maison
6 pièces 110 m2
Onet-le-Château
Appartement
4 pièces 75,54 m2
Rodez
Maison
4 pièces 110 m2
Clairvaux-d'Aveyron
Appartement
4 pièces 71,63 m2
Rodez
Appartement
3 pièces 68,28 m2
Rodez
Appartement
2 pièces 50 m2
Baraqueville
Maison
5 pièces 110 m2
Rodez
Appartement
2 pièces 48,75 m2
Rodez
Appartement
2 pièces 41 m2
Onet-le-Château
Appartement
1 pièce 14 m2
Albi
Maison
6 pièces 120 m2
Albi
Appartement
2 pièces 50 m2
Albi
Appartement
1 pièce 26,31 m2
Albi
Appartement
1 pièce 18 m2
Albi
Appartement
1 pièce 18,50 m2
Albi
Appartement
1 pièce 18 m2
Albi
Appartement
1 pièce 23 m2
Albi
Maison
3 pièces 85 m2
Le Sequestre
Maison
5 pièces 122 m2
Albi
Appartement
4 pièces 75 m2
Albi
Appartement
1 pièce 21,29 m2
Albi
Immeuble
117 m2
Albi
Appartement
1 pièce 19,20 m2
Castres
Appartement
2 pièces 57,68 m2
Castres
Maison
7 pièces 197 m2
Le Bez
Maison
5 pièces 147 m2
Castres
Maison
4 pièces 82 m2
Castres
Maison
6 pièces 113 m2
Castres
Maison
4 pièces 96,07 m2
Labruguière
Stationnement
62,67 m2
Castres
Maison
5 pièces 74,60 m2
Castres
Appartement
2 pièces 34,96 m2
Castres
Appartement
3 pièces 65,52 m2
Castres
Maison
4 pièces 103 m2
Castres
Appartement
1 pièce 20,11 m2
Castres
Maison
5 pièces 140 m2
Clairvaux-d'Aveyron
Appartement
3 pièces 65,25 m2
Saint-Christophe-Vallon
Terrain
609 m2
Clairvaux-d'Aveyron
Appartement
1 pièce 21 m2
La Turballe
Maison
4 pièces 106 m2
La Turballe
Appartement
2 pièces 40,93 m2
Saint-Nazaire
Maison
7 pièces 102 m2
Piriac-sur-Mer
Maison
6 pièces 103,83 m2
Le Croisic
Appartement
3 pièces 76 m2
Le Pouliguen
Maison
4 pièces 56 m2
Le Croisic
Stationnement
17,15 m2
Le Croisic
Appartement
2 pièces 31,05 m2
Le Croisic
Maison
3 pièces 46,02 m2
Le Croisic
Maison
4 pièces 42,33 m2
Le Croisic
Maison
6 pièces 136,63 m2
Le Pouliguen
Maison
5 pièces 148,57 m2
Guérande
Maison
5 pièces 173,96 m2
Guérande
Maison
5 pièces 85,79 m2
La Baule-Escoublac
Maison
3 pièces 71 m2
Saint-Joachim
Terrain
330 m2
Saint-Malo-de-Guersac
Maison
5 pièces 120 m2
Saint-Joachim
Maison
5 pièces 130 m2
Crossac
Maison
5 pièces 79,73 m2
Saint-Malo-de-Guersac
Maison
6 pièces 140 m2
Donges
Maison
3 pièces 68 m2
Donges
Appartement
1 pièce 24,52 m2
La Baule-Escoublac
Stationnement
14 m2
La Baule-Escoublac
Maison
7 pièces 120 m2
Guérande
Maison
3 pièces 33,95 m2
Batz-sur-Mer
Maison
5 pièces 120 m2
Assérac
Maison
5 pièces 98 m2
Guérande
Appartement
3 pièces 60,39 m2
Guérande
Maison
6 pièces 188 m2
La Turballe
Maison
3 pièces 44,44 m2
Guérande
Maison
4 pièces 65 m2
Guérande
Maison
4 pièces 90 m2
Assérac
Maison
8 pièces 162 m2
Mesquer
Terrain
1 455 m2
La Turballe
Appartement
4 pièces 104 m2
Pornichet
Maison
7 pièces 157 m2
Guérande
Maison
4 pièces 85 m2
Saint-Nazaire
Appartement
4 pièces 78,83 m2
Pornichet